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扯下WeWork最后一块「遮羞布」

来源:钛媒体 编辑:admin 时间:2019-09-11
导读: 图片来源@视觉中国 文 | 吴怼怼,作者 | 李小歪,编辑 | 吴怼怼 WeWork慌了。 华尔街日报消息称,WeWork正在考虑降低IPO目标估值,从原先的470亿美金,预计直接腰斩到200亿美金以下。 在八月中旬向SEC提交上市申请后,外界对WeWork的质疑随之涌来。金融时报指出,公司



图片来源@视觉中国


文 | 吴怼怼,作者 | 李小歪,编辑 | 吴怼怼


WeWork慌了。


华尔街日报消息称,WeWork正在考虑降低IPO目标估值,从原先的470亿美金,预计直接腰斩到200亿美金以下。


在八月中旬向SEC提交上市申请后,外界对WeWork的质疑随之涌来。金融时报指出,公司最大的投资者日本软银,甚至因为市场平淡的反应,敦促其搁置IPO计划。


本次市场的遇冷绝非突然。


长期以来,WeWork深谙投资人和资本圈的游戏规则,总是能以「好看的财报数据」在众多北美互联网公司里脱颖而出。


疯狂扩张的公司,并未发觉手中囤积楼盘和长期租赁合同的风险。在经济衰退的某个节点,便会陷入资金断流的困境。这些风险暴露出了WeWork在狂飙突进中的「虚伪」。


我们从招股书和大量公开信息里,试图解释以下几个问题。


1、盲目扩张下,WeWork延长与业主租赁合同,到底在财务上存在什么风险?


2、数据真假难辨,对标竞争者,WeWork的估值到底水有多深?


3、企业管理混乱,Adam家族到底从WeWork拿走了多少钱?


这些问题的答案,可以帮助我们理解WeWork的真实财务状况,判断其作为「二房东」的商业模式本质。


01


疯狂的扩张


2008年美国次贷危机之后,失业率上升了快8个点。大量中小公司倒闭,曼哈顿的写字楼闲置,第五大道上衣衫褴褛的流浪汉,上一秒还是华尔街西装革履的操盘手。


写字楼的业主急得发慌,银行的存款每天缩水。WeWork的诞生有如神助,把酒店模式引入办公租赁市场,解决了中小公司和楼盘业主的共同困境。


拿到面积较大的套内空间后,切割成面积更小的隔间,根据用户需求重新装修改造,并提供所谓的配套设施服务,这和中国用户现在常见的自如、蛋壳公寓的「租房+管家」模式,其实大同小异。


北美投资圈的神奇之处就在于,技术导向的公司和「会讲PPT」的公司,都能在这片土地上淘金挖矿。WeWork搭上了「共享经济」的快车,摇身一变就成了「改变人类工作方式」的创新者。


WeWork的第一道杀手锏,是疯狂的扩张。


这一秒拿到投资人的钱,下一秒就去开分店。在2017年至2018年之间,WeWork每个月扩张的空间,在1.4万平方英尺到2.8万平方英尺之间。


这种扩张疯狂到什么程度,数据对比一下就知道。


行业最老牌的灵活办公服务商IWG,1989年成立于比利时。花了30年,IWG才拥有5000万平方英尺的空间。而2017年WeWork只有1000万平方英尺,到2018年底,这个数字就变成了4500万平方英尺。


但此时,它的会员数目仅仅是IWG的五分之一。



(图片来自于recode,更新于美东时间2019年8月14日上午11.20)


空间的极致运用,是WeWork的第二道杀手锏。


它并购了一家3D建筑立体模型公司Case,对建筑的某一楼层进行逐一扫描,详细了解门窗的高度和位置,空调和消防所占据的高度比重,从而将建筑成本降低10%,空间利用率提高到15%以上。


根据美国工会统计的数字,在美国,人均办公使用面积是250平方英尺,WeWork只有50平方英尺。被用到极致的空间提高了坪效,毛利因此达到30%~40%。


这种高歌猛进的扩张让投资人喜闻乐见。他们活在一种错觉里,投下去的钱每一分都被真金白银地花在了刀刃上,WeWork的版图每天都在扩大。
       

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